大學(xué)畢業(yè)生遭到社會(huì)的第一頓毒打，是從租房開始的。

　　一句話道盡了國(guó)內(nèi)租房者，特別是租房新手們的辛酸。對(duì)于人口、收入、區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)復(fù)雜的中國(guó)而言，租房是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的一個(gè)重要方式，但不完善的住房租賃市場(chǎng)給了很多人當(dāng)頭一棒。

　　縱觀國(guó)際市場(chǎng)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體建立了完善的住房租賃體系，成為住房體系最重要的一部分。如日本的住房租賃比率達(dá)到30% 以上，德國(guó)接近50%，是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的成功典范。

　　雖然政治體制、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，但歷史成功的經(jīng)驗(yàn)對(duì)當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)仍然有十分重要的借鑒意義。下面我們一起來看看國(guó)外成熟的住房租賃市場(chǎng)是如何發(fā)展起來的。

　　在主要的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，有兩個(gè)國(guó)家的住房情況顯著區(qū)別于其他國(guó)家。一個(gè)是新加坡，以其全球聞名的“組屋”制度，基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其房”(產(chǎn)權(quán))的目標(biāo)，住房自有率在全球僅次于羅馬尼亞，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中排名第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排名第二的美國(guó)。

　　另一個(gè)則是德國(guó)，與新加坡不同的是，德國(guó)的住房自有率很低，僅比香港略高，但卻基本實(shí)現(xiàn)了“居者有其所”，其核心就在于發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)，與住房租賃相關(guān)的多個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)在歐洲乃至世界上都屬前列。

　　在2016年歐盟的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，德國(guó)有48.3%的居民選擇租房生活，這個(gè)比例在歐盟成員國(guó)中排名第一，在歐洲也僅次于瑞士。其中，各州出租住房比例雖有不同，但整體上常年維持在50%左右。而大城市相比其他中小城市而言，租房比率更高。例如在柏林的190萬套住房中，有160萬套為出租住房，租賃住房占比高達(dá)85%。大量的德國(guó)人愿意通過長(zhǎng)期租賃住房解決居住問題，其核心關(guān)鍵就在于規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)。

　　一是法律制度。法律是一切行為規(guī)范的總和，指導(dǎo)了整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展�！兜聡�(guó)民法典》、《住房租賃法》、《住房補(bǔ)助金法》等法律制度，明確規(guī)范了住房承租人與出租人的權(quán)利義務(wù)。

　　其中在租金方面，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由房管部門、房東與租戶協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)，根據(jù)住房地理位置、交通狀況、建成年代、建筑質(zhì)量及節(jié)能情況，確定“租金表”，每套住房的租金都要參考該“租金表”。不得隨意漲租，漲租必須遵循嚴(yán)格程序，違規(guī)漲租將受到法律制裁。

　　在房屋宜居性方面，對(duì)出租住房的配套設(shè)施、使用面積、住房安全等進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，保證出租住房可居住性。

　　在經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)方面，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格管理，制定專門的《住房經(jīng)紀(jì)法》，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的各種行為加以法規(guī)上的約束，防止出現(xiàn)侵犯業(yè)主和租戶的行為。

　　二是合理發(fā)展政策性住房租賃。根據(jù)歐盟的統(tǒng)計(jì)，在選擇租房生活的48.3%的居民中，有39.8%選擇的是市場(chǎng)化租賃住房，剩余的8.5%則居住在政策性租賃住房，這個(gè)數(shù)值遠(yuǎn)低于歐盟成員國(guó)平均值10.9%。政府通過加速出租房屋折舊、資本利得免稅和稅收損失轉(zhuǎn)移等方式，大力發(fā)展市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)，也彌補(bǔ)了政策性租賃住房的不足。

　　三是強(qiáng)調(diào)金融對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持。政府層面，以政策性金融性機(jī)構(gòu)向投資建造廉價(jià)租房的個(gè)人提供優(yōu)惠貸款利率，保障低收入群體的租房可得性。同時(shí)以“先存后貸，互助低息，封閉運(yùn)行，政府獎(jiǎng)勵(lì)”的類公積金模式，對(duì)自發(fā)建設(shè)租賃住房的居民提供優(yōu)惠利率貸款。再通過高比例的住房貸款首付，控制市場(chǎng)的投機(jī)性消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)多層次的住房租賃市場(chǎng)供給制度。

　　四是獨(dú)特的住房租賃企業(yè)市場(chǎng)。與其他主流發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不同，德國(guó)政府通過各類稅收及政策補(bǔ)貼，鼓勵(lì)營(yíng)利型住房租賃企業(yè)與非營(yíng)利型住房租賃企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，為弱勢(shì)人群提供適度福利。

　　對(duì)于營(yíng)利性住房租賃企業(yè)，提供政府補(bǔ)貼和無息(低息)貸款，但限制其租金收入。雖然這類租賃住房租金回報(bào)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在4%-5%之間，但與德國(guó)長(zhǎng)期國(guó)債收益率的2%-3%相比，仍然吸引了大量風(fēng)險(xiǎn)厭惡型投資者的資金。

　　對(duì)于非營(yíng)利性住房，由德國(guó)政府直接或由住宅合作社形式集資建成，政府通過低息貸款、低價(jià)土地、減免稅、租金補(bǔ)貼等方式提供資金支持。但這類政策性租賃住房數(shù)量相對(duì)較少，強(qiáng)調(diào)的更多的是負(fù)擔(dān)起穩(wěn)定居民和諧生活，起“壓艙石”的作用。

　　日本的住房租賃市場(chǎng)起于二戰(zhàn)之后，并主要集中在兩個(gè)時(shí)間段爆發(fā)：

　　第一個(gè)階段是20世紀(jì)60年代末到70年代初，二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化，使當(dāng)時(shí)大量外地人口涌入大城市，促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

　　第二階段是80年代后期，即1985年日本簽訂廣場(chǎng)協(xié)議前后，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來對(duì)住房需求的快速提升，同時(shí)政府為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，取消了“租金上限”的限制，住房租賃數(shù)量得以快速增長(zhǎng)，到了1987年，租賃新住房供給量達(dá)到歷史最高峰值，占當(dāng)時(shí)住宅新增量的50%以上。

　　在長(zhǎng)期的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中，日本也像德國(guó)一樣，建立了完備的住房租賃法律體系和政策制度。

　　首先是以《民法》為核心，以《借地借房法》為主要依據(jù)，制定了從業(yè)主體和從業(yè)人員的準(zhǔn)入、備案制度，從業(yè)人員執(zhí)行“宅建士”的考試制度，從業(yè)主體在設(shè)立分支機(jī)構(gòu)時(shí)就要求宅建士的數(shù)量，行業(yè)從業(yè)及準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)之高，堪比金融證券業(yè)務(wù)，但也正因?yàn)榇�，日本住房租賃行業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平和業(yè)務(wù)水平極高。

　　其次是租金方面，法律對(duì)租金調(diào)整有明確的限制，并出臺(tái)租金托管制度提高租戶的議價(jià)能力。對(duì)于經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的公司，《不動(dòng)產(chǎn)交易商業(yè)法》規(guī)定要在法務(wù)局存入一定數(shù)量的資金作為營(yíng)業(yè)保證金，一旦企業(yè)存在欺詐行為，將用營(yíng)業(yè)保證金直接賠償租戶;不夠賠償?shù)�，取消公司不�?dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格。

　　再次是金融支持制度。政府除了向租賃市場(chǎng)主體提供低息貸款外，還鼓勵(lì)發(fā)展REITs(住房租賃投資信托基金)，給予稅收方面的支持。一個(gè)顯而易見的結(jié)果是，以REITs 支持建設(shè)的租賃住宅數(shù)量顯著增加。據(jù)恒大研究院統(tǒng)計(jì)，截止2019年6月，日本共有63支REITs上市交易，總市值達(dá)14.57萬億日元，持有不動(dòng)產(chǎn)市值達(dá)18.72萬億日元。至今，日本已成為亞洲規(guī)模最大、全球第二大的REITs市場(chǎng)。在實(shí)行量化寬松的貨幣政策后，日本央行還成為全球唯一一個(gè)由央行購買REITs的國(guó)家。

　　最后則是機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)。日本90%以上的民營(yíng)租賃住宅由住宅資產(chǎn)管理公司參與管理。根據(jù)日本國(guó)土交通省2010年的調(diào)查數(shù)據(jù)，民營(yíng)租賃住房的管理模式中，業(yè)主自行管理的僅占9%，其余皆是全權(quán)委托或部分委托給機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，機(jī)構(gòu)深度參與管理民營(yíng)租賃住房的經(jīng)營(yíng)中。

　　這些直接或間接的措施，有力的保障了住房租賃市場(chǎng)的良好運(yùn)行，不僅極大的保護(hù)了租戶的權(quán)益，同時(shí)還使經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)獲利頗豐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本公寓租金收益率平均在5%以上，遠(yuǎn)高于銀行定期存款和10 年期國(guó)債收益。相比之下，德國(guó)的租金收益率維持在5%以下，我國(guó)租賃市場(chǎng)租金收益率僅在2%左右，北京、上海、廣州和深圳更低，再加上普遍高達(dá)6%~16%的租賃稅率，如果不考慮其他收益，住房租賃企業(yè)普遍處于虧損邊緣，不利于形成良性市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制。

　　與日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體成熟的住房租賃市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)不管是法制體系建設(shè)還是監(jiān)管等方面，仍然處于剛剛起步的階段。頻頻出現(xiàn)的“甲醛房”等事件暴露了住房租賃的安全性，不斷“暴雷”的長(zhǎng)租公寓也暴露了監(jiān)管的不足。所幸的是，政府及監(jiān)管層正在越來越關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)。

　　9月7日，住建部公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，這是首部住房租賃領(lǐng)域的條例性文件，或許將有望改變當(dāng)下混亂的住房租賃市場(chǎng)。

　　但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，“居者有其所”是民生之本，不僅要靠法律去規(guī)范市場(chǎng)行為，更需要全方位的市場(chǎng)體系建設(shè)。

　　首先要保證各方主體，尤其是租戶權(quán)益。從根本上說，住房租賃是為了解決住房問題，保證“居者有其屋”的權(quán)利。同時(shí)，在租賃機(jī)構(gòu)、出租人、租戶等各方主體中，租戶也處于相對(duì)弱勢(shì)地位，保護(hù)租戶在租房過程中的權(quán)益是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的初衷。

　　其次是鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)出租人的發(fā)展，發(fā)揮政府和機(jī)構(gòu)在租房供給方面的重要作用。英國(guó)、日本等國(guó)在住房體系建設(shè)初期，政府主導(dǎo)建設(shè)的保障性住房在新增住房中占比曾高達(dá)50%。德國(guó)除了用優(yōu)惠利率貸款鼓勵(lì)居民自發(fā)建設(shè)租賃住房外，住房合作社主導(dǎo)建設(shè)的新增住房也超過了1/3。同時(shí)，以機(jī)構(gòu)為主體的出租人也更能夠發(fā)揮示范效應(yīng)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。

　　再次，要加強(qiáng)財(cái)稅和金融支持力度。主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體租賃市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定的核心原因之一在于租賃市場(chǎng)的“有利可圖”，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)超低的租金收益率和高稅率，導(dǎo)致眾多租賃企業(yè)通過“租金貸”等方式花樣盈利，融資渠道的有限性又促使了“長(zhǎng)收短付”的變相提杠桿。因此，加快制定相關(guān)領(lǐng)域的財(cái)稅金融政策，才能形成良性的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制。

　　最后，探索建立住房租賃主體信用體系。如出租人信用、租戶信用、機(jī)構(gòu)信用(如中介機(jī)構(gòu)信用)等信用體系的建設(shè)，將其納入整個(gè)信用社會(huì)體系的建設(shè)之中。

　　當(dāng)然，除此之外，更要堅(jiān)定執(zhí)行“房住不炒”，將房地產(chǎn)回歸居住的“準(zhǔn)公共物品屬性”。

　　如此，或許短期實(shí)現(xiàn)“居者有其所”仍有一定距離，但在正確的道路上，終究會(huì)到達(dá)終點(diǎn)。