在城市化進(jìn)程邁向深度存量時(shí)代的今天，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量已突破3.87億套，其中樓齡超15年的老舊小區(qū)占比近六成，以廚房、衛(wèi)生間為核心的局部改造需求正成為撬動(dòng)萬(wàn)億級(jí)家裝市場(chǎng)的“新支點(diǎn)”。隨著國(guó)務(wù)院《推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案》的落地，全國(guó)超20省市密集出臺(tái)補(bǔ)貼政策，聚焦綠色建材、智能設(shè)備、適老化改造三大方向，補(bǔ)貼比例最高達(dá)30%。這一政策紅利疊加居民對(duì)品質(zhì)生活的追求，催生出廚衛(wèi)舊改從“功能煥新”向“場(chǎng)景革新”的躍遷，為家居產(chǎn)業(yè)開(kāi)辟出增長(zhǎng)新藍(lán)海。

　　從目前的政策方向來(lái)看，政策在引領(lǐng)把“老房子”變成“好房子”，城市更新從小區(qū)改造到室內(nèi)裝修，存量房裝修市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，裝配式裝修等成為關(guān)注熱點(diǎn)。舊房裝修、廚衛(wèi)等局部改造、適老化改造成為政策重要落腳點(diǎn)，綠色、智能、適老等成為廚衛(wèi)煥新重要方向，各地紛紛發(fā)布補(bǔ)貼細(xì)則。

　　從目前市場(chǎng)成交情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)特征顯著，2025年1-4月重點(diǎn)30城二手房占比持續(xù)走高至67%，30城中28城二手房占比已過(guò)半。截止2024年底，全國(guó)存量房約3.87億套，從重點(diǎn)城市來(lái)看上海、北京存量房規(guī)模超800萬(wàn)套。從奧維云網(wǎng)(AVC)監(jiān)測(cè)的百城小區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前15年以上老小區(qū)占比近6成，20年以上老小區(qū)占比47%，30年以上老小區(qū)占比32%，這部分小區(qū)成為以舊換新主力市場(chǎng)。

　　局改的優(yōu)勢(shì)在于廚衛(wèi)等空間局改以其小切口解決大問(wèn)題的特性，以低介入度、高回報(bào)率的改造邏輯，可以實(shí)現(xiàn)眾多家庭居住體驗(yàn)的結(jié)構(gòu)性躍遷。從消費(fèi)者角度來(lái)看，選擇局改而非全屋裝修的原因主要是消費(fèi)者對(duì)目前整體居住環(huán)境比較滿意，不需要重裝;廚衛(wèi)空間成為消費(fèi)者想要局改的重點(diǎn)區(qū)域。在局改的需求及變化方面，建筑代際差異明顯，導(dǎo)致老房對(duì)功能需求更加迫切，進(jìn)一步倒逼技術(shù)革命賦能空間進(jìn)化。具體來(lái)看，樓齡與面積段、居室、衛(wèi)生間分別呈現(xiàn)出以下關(guān)系：

　　從一線及新一線城市二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，樓齡越大，面積越小，30年樓齡以上小區(qū)90㎡以下占比90%，5年以內(nèi)小區(qū)60-144㎡占比近90%;

　　從一線及新一線城市二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，樓齡越大，居室越少，30年以上樓齡，2室及以下占比近8成，5年以內(nèi)樓齡2居室及以下占比僅超2成，3室占比6成;

　　從一線及新一線城市二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，樓齡越大，衛(wèi)生間越少，30年以上樓齡超9成為1衛(wèi)，5年以內(nèi)樓齡2衛(wèi)占比近6成。

　　關(guān)于局改市場(chǎng)參與企業(yè)上，面對(duì)存量市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)賽道，五類市場(chǎng)主體憑借差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)展開(kāi)角逐，逐漸形成多元化的競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)。

　　但目前局改獲客難、交付難、盈利難的困境依然存在，高頻引流、技術(shù)革新、模塊化套餐及標(biāo)準(zhǔn)交付等成為破解局改困境關(guān)鍵。

　　當(dāng)“理想人居”成為消費(fèi)者品質(zhì)生活的必選項(xiàng)，各位同仁們的每一次選材考量、每一道工藝創(chuàng)新、每一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)雕琢，都在定義中國(guó)人居環(huán)境的下一個(gè)十年——因?yàn)檎嬲��?ldquo;好房子”，從不是建筑材料的簡(jiǎn)單拼湊，而是由各位手中的匠心、創(chuàng)新與責(zé)任感共同鑄就的居住信仰。注：以上內(nèi)容節(jié)選自?shī)W維云網(wǎng)地產(chǎn)家居部門(mén)研究總監(jiān)黨山清，于5月24日，在既有住宅廚房衛(wèi)生間改造生態(tài)大會(huì)暨第三屆全國(guó)裝配化裝修產(chǎn)教融合共同體年會(huì)上所作主題演講《廚衛(wèi)舊改——存量市場(chǎng)中的新機(jī)遇》。